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2026年5月4日

皆さんこんにちは。毎日ヘルシーなマックス水田です。
今回はちょっと長文になりますが読んでいただければ幸いです。

つい最近の事ですが、あるお客様のご自宅をご売却するお世話をしました。物件は築２５年の平屋で、ロケーションは申し分が無く、私自身も早期契約を期待していました。しかし実際には、買い手が見つかるまでに約５０日間を要しました。その主な理由は、室内コンデションに課題があったのです。マスターバスルームには黒カビの痕跡が見られ、キッチン装備の多くは古く、機能面でも寿命を迎えている状態でした。しかし、こうした状況の物件であっても、不動産は必ずと言っていいほど買い手が現れるものです。
今回受け取ったオファーは購入額以外の条件はまずまず良好でしたので、私はカウンターオファーとして“買値の引き上げ”と“As Is（現状のまま）での売却、つまり修理は行わない”という条件を売主様にお勧めしました。やはりロケーションの良さが後押ししたのか、買主はこれらの条件を受け入れ、無事に契約成立となりました。
買い手側は一通りのインスペクションを終え、Appraisal（査定）も問題なくクリアしました。通常の不動産取引ではこの二つが最大のハードルになるため、ここまで順調に進んだことで“このまま決済までスムースに進むだろう”と私は安心しておりました。
ところがその矢先に思わぬ落とし穴が待っていたのです。それは自治会（HOA)に関する重大な問題でした。売主様は規定通り、買主へHOAの資料を提供しましたが、その翌日、買い手側エージェントから連絡が入りました。なんと、売主様にはHOAに対して約１万ドルの未払金があることがその書類に明記されていたのです。　
私にとっては、まさに青天の霹靂でした。売主様からは、過去にヤードのメンテナンスに関するクレームが数回あったとは聞いていましたが、その対応をしないまま数年が経過していたことは聞いていませんでした。その結果、ペナルティーが積み重なり、未払い額が約１万ドルまで膨れ上がっていたのです。
正直に申し上げると、HOAに関するこのような大きな問題に直面したのは、２５年以上の不動産キャリアの中でも初めての経験でした。当初はどう対応すべきか即座に判断が付きませんでしたが、冷静に状況を整理した結果、まず売主様にお勧めしたのは“未解決事項の明確化”でした。
具体的には、HOAに対し、“何を、どのように対応すれば問題が解決するのか？”を書面で確認することです。私からも、“援護射撃”として、早急な回答を求める連絡をHOAに入れました。
その後、何度かのやり取りを経て、HOAから問題点が明確に提示されました。しかし、決済日まで１０日間を切っており、私は念のため決済日の延長を申し出るためのAddendum （契約追加書類）の準備を進めました。
売主様も決済を強く望まれていたため、すぐに業者へ依頼し、指摘されたヤードの修繕に着手。幸運にも決済７日前には作業が完了し、改善後の写真を複数枚HOAへ提出しました。私からも再度、敏速な対応をするお願いを入れました。
その結果HOAは素早く対応してくれ、“未解決事項は全て解消された”という正式な通知をメールで送ってくれました。決済５日前の事です。
私はそのメールを買主側に転送し、問題が完全に解決したことを確認して頂きました。もしこの時点で未解決のままであった場合、この契約は解消されていた可能性は高かったでしょう。　ただし残念ながら、積み重なったペナルティー約１万ドルは、エスクローを通じてHOAへ支払われることになりました。それでも、最終的には予定通り決済が無事に完了し、売主様も安堵されました。
今回の取引を通じて改めて学んだことは、HOAからの修理・改善要請には、必ず早めに対応することの重要性です。　一見すると面倒に思えるかもしれませんが、放置すれば将来の売却時に大きな障害となり、場合によっては取引そのものが危うくなることもあります。最後に、皆さんのご自宅の前のヤードはメンテナンスが行き届いていますか？是非ご確認してくださいね。水田

★プロフィール★

高校卒業後上京し、今で言う“フリーター”を体験。１９７５年６月１２日、若干２１歳の時、千ドル分のアメリカンエキスプレス・トラベラーチェックを持って渡米。その後６年間あらゆる仕事をしながら短大そして大学を卒業する。この間第一回目の世界一周旅行を体験。続きは私の自己紹介をお読みください（ここをクリック）。

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ラスベガス不動産マーケットの近況：２０２６年５月４日～６月７日までの実績

戸建中間価格 コンド・タウンハウス中間価格 売りに出てから成約までの日数

ノースラスベガス ＄４４８，０００（増） ＄３２５，０００ （減） ２０日間 （同）

ラスベガス ＄５００，０００（増） ＄２６６，０００（増） ２６日間（増）

ヘンダーソン ＄５３４，４５０（減） ＄３３６，９９０（減） ２７日間 （同）

＊ノースラスベガスのコンド・タウンハウスは居住スペースの広いことが売値に反映してます
**増減は前回（２６年３月２３日～５月４日）の統計数値と比較した結果です**

ラスベガス不動産市場：２０２５年１月～２０２６年５月の推移


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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta

不動産ブローカーセールスマン
Broker Salesperson
CBI, CRS, GRI, ABR

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BS.0000196号

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