Q: 就労ビザでラスベガスに在住してます。グリーンカードや市民権がないと不動産は購入できないと聞きましたが、本当なんでしょうか。？
A: まずはじめに、キャッシュでしたらビザの種類に関係なく不動産購入はできます。、就労ビザでしたら条件を満たせばローンを組むことは可能です。就労１２ヶ月以上ですと政府が保証するFHAローンを組むことも可能です。最高９６．５％まで融資が可能です。
Q: 広さを表すアメリカ式のスクエアーフィートがはっきり理解できません。簡単に説明してください。
A: 1坪は約35.5スクエアーフィートです （Square Feet：SF）。たとえば1850sf の建坪は約53坪です。
Q: MLSという言葉を聞きましたが一体何なのですか？
A: MLS (Multiple Listing Service) とは地元の不動産協会が運営する不動産物件情報サイトに協会のメンバーのみがアクセスでき、リアルタイムの物件情報を閲覧できるシステムです。原則的に会員資格は地元の不動産業者に限られてますので、ラスベガス以外の業者は地元のエージェントを通じて物件情報を入手することになります。
Q: オファーを出すというのはどういう意味ですか？
A: 購入する契約書を買主から売主へ差し出す意味です。この他にカウンターオファーという言葉もあります。この意味は、もし契約書の内容に売主が同意できない場合その契約条項を修正して買主へ差し戻すということです。契約成立までにはカウンターオファーが何回か両当事者から出されることがよくあります。
Q: ラスベガスに別荘を購入したいんですが英語ができません。どうしたらよろしいですか？
A: 私がお世話いたしますのでご安心ください。購入の流れや契約内容をを詳しく説明いたします。
Q: ラスベガスの物件を日本の不動産業者を通して購入できますか？
A: それは可能です。 日本国内の業者に頼んで間接的に物件を探してもらうことができます。ただしラスベガスは外国ですから日本の不動産業者は地元の不動産ライセンスを有してません。したがいまして実際の売買契約に直接携わるのは地元のエージェントということになります。付け加えますが、ラスベガスには日本語を話すエージェントがおりますので直接頼んだ場合知りたい情報をすぐに得ることができ、また経費の節約にもなります。ラスベガスでは買主がエージェントを雇った場合、数百ドルのブローカ契約料＋仲介料が発生します。しかし買主のエージェントに対する仲介料の一部は売主側が支払うことが一般的ですので、もし全額でなければ不足分の支払いで済みます。ちなみに弊社のブローカー契約料は６５０ドルです。＊詳細はお気軽に私にお尋ねください。
Q: エスクローとは何ですか？
A: 不動産取引の場合、買主と売主の間に入り公平な立場で契約内容にしたがって所有権が買主に譲渡されるまでの手続きを代行してくれるサービス機関です。
Q： エスクローがクローズするとはどういうことですか？
A: 不動産購入契約の最終完了日を意味します。つまり不動産が買主の名義で登記されるのと、売主対して購入金を支払うことが同時におこなわれる日です。
O: 手付金と頭金の違いがわかりませんので教えてください。
A: 手付金は購入契約の内容に従い自分の責務履行を約束しますという保証金です。自分勝手な理由で契約を取り消した場合はこの保証金は売主のものとなります。英語でEarnest Money Deposit といい、購入価格の１〜５％くらいです。エスクローがクローズする時点でこのお金は購入金の一部となります。頭金はローンを組んだ場合、購入額の一部を自分の資金から支払う金額です。こちらではDown Payment といい、エスクローがクローズする１〜３日前に諸経費と一緒にエスクローの指定した銀行口座に振込みます。
Q: ラスベガスにある別荘の購入金を日本の銀行で融資してもらいたいのですがどのような契約になりますか？
A: 外国人がラスベガスの不動産を購入する場合、その支払いは現金一括払いというのが一般的です。もちろん日本の金融機関の融資も可能かもしれませんが、まずは融資先の担当者にお尋ねください。外国の金融機関なので、売主はその信頼性、融資の確実性を疑うことも考えられます。
Q: オープンハウスとは何ですか？
A: 販売中の物件を特定の日時に一般へ公開することをいいます。家を買いたい人や自分の家と見比べたい人などが気軽に見学できる良いチャンスです。オープンハウスは週末が特に多いです。
Q: 別荘を購入したいのですが契約書にサインをするときは現地でおこなうのでしょうか？
A: 契約書や関連書類へのサインはイーメイルで書類にサインをしたり、インターネットの電子署名でも可能です。以前は郵送またはファックスでやりとりしていましたが、ITの発展により現在は非常に簡単になりました。
Q: エージェントを雇ったときの仲介料（コミッション）はいくらになりますか？
A: お客さんの立場で異なります。もし貴方が売主の場合、エージェントへのコミッションは売却した時点で支払います。コミッションの額は一定ではなく会社により違いますが、住宅の場合は売却額の数パーセント、商業物件や土地の場合はそれより多いかもしれません。買主の場合は仲介料の支払いは発生しないかもしれません。なぜならば、買主が雇ったエージェントは売主のエージェントが受け取るコミッションをシェア―するのが普通ですので。もしシェア―できない場合、またはその金額が少ない場合は、差額は買主が支払います。また、コミッションとは別に買主と売主のいずれの場合でもブローカ契約料の支払いが一般的です。弊社の場合は６５０ドルです。＊詳細はお気軽に私にお尋ねください。
Q: 別荘購入を考えています。息子夫婦にも所有者として名義人に加えたいのですがどうしたらよいでしょうか？
A: 不動産の所有形態には次の方法があります。お決めになるときは弁護士さんのアドバイスをお求めください。
ジョイント テナンシー(Joint Tenancy)がお勧めです。つまり、 二人以上の人が均等に所有権を有し、一人が死亡したときは裁判所の手続きなしで残りの所有者にその権利が自動的に移行するので面倒な手続きはありません。テナンシー イン カモン
(Tenancy in Common) というのも考慮に入れてください。詳細は弁護士さんにお尋ねください。
Q: 会社の保養地として別荘を購入したいのですが個人での購入とどう違いますか？
A: 購入契約の手続きは個人での購入と大きな相違はありません。必要な書類として会社の登記書 （Corporate Registration)、会社を代表して契約書にサインをする人を任命したときの決議書（Corporate
Resolution)、定款（Articles of Incorporation)、購入資金を証明する書類などです。会社の名義ですと倒産しない限り永遠に続きますので、死亡時の相続手続きなどの面倒な問題がありません。注：日本の法人名義で購入するのと現地で会社を設立してその会社が購入するのかで税金上の違いが発生します。詳細は税理士にお尋ねください。
Q: 契約の成立から物件の所有までの期間はどのくらいですか？
A: 現金で購入の場合は２〜３週間、ローンを組んだ場合は４〜５週間くらいでエスクローがクローズします。これはあくまでも一般的な日数で、それぞれの契約の内容や、進み方によって異なります。
Q: 現在所有している別荘を売りたいのですが契約の手続きはどうしたらいいのですか？
A: 貴方のご質問には二つの意味があります。具体的に申しますと別荘を売るお手伝いをしてくれるエージェント（Listing Agent) との間で交わすエージェント契約。そしてもう一つはオファーが来たときに買主と交わす購入契約です。どちらの場合でも日本国内にいて書類の署名などはイーメイルや電子署名でやりとりできますのでわざわざ現地へ来られる必要はありません。ただし所有権の登記に関する書類（譲渡書／英語でDeed））の署名には公証印が必要ですのでアメリカ国内（現地以外でもOK）又はアメリカ大使館か領事館において公証担当官の前で書類に署名しなければなりません。アメリカ大使館や領事館の場合は、指定された日時しかこのサービスをしませんので事前にご確認ください。
Q: 築年数の古い物件になると不動産評価が下がりますか？
A: アメリカでは建物の修繕や改装などが頻繁におこなわれてますので、築年数が古いというだけで不動産価値は下がりません。古い建物でもロケーション、アメニテイーや内装の度合いによっては新築物件以上の価値になることもあります。 |
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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ラスベガスの不動産
フルタイムのエージェント
２３年間の営業実績
不動産仲介ブローカー免許証
BS.0000196号
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