コンドミニアムは今でもマイホームの夢を実現できる購入圏内です。この好機を是非ものにして下さい。
ここでは購入後の毎月の支出を説明しましょう。 経費に関する一戸建てとの大きな違いはホームオーナーズ組合の共益費(HOA)が高いことです。しかしその中には水道代、ごみの収集費、芝生やプールなど共有地のメンテナンス、下水道代(コンドによっては別途支払いもあります)、建物外側の火災保険などが含まれているのでそれを考えますとそれほど高くないかもしれません。 
1.毎月発生する基本支出
このシュミレーションでは2ベッドルームのコンドを10万ドルで現金購入したとします。20%の頭金と8万ドルのローンを組んだとしましょう。金利はここでは30年間で返済し固定金利を3.75%としましょう。そうすると月々のローンの返済金は元本も含めて約558ドルです。それに火災保険と固定資産税が加わります。 *投資の場合は現金購入と仮定します。
上記で火災保険はHOAの共益費に含まれていると書きましたがそれは外壁、屋根、骨組みなどで、火事になった場合ユニット内のカーペット、壁、天井、電化製品、配水配管などの保障は含まれてません。そのため、ご自身でユニット内の火災保険を掛けることをお勧めます。費用は年間325ドルと仮定します。
   
ローンの返済 (元金+金利)  $558
ユニット内の火災保険 (Home Owners Insurance)  $27
固定資産税(1年分を購入額の約1%と仮定)    $83
HOA(毎月175ドルと仮定)   $175

基本支出合計:  $843
   
以上が最低限必要な金額です。

オプションとしてホームワランティーという住宅修理保険があります。家の水周り、エアコン、温水器、皿洗い機、その他が故障した時にこの保険が適用でき、一定の負担金、たとえば65ドルくらいを修理業者に支払うだけで残りの修理費はこの保険が支払うシステムです。家には故障がつきものですのでこの保険への加入をお勧めします。費用は年間500」ドルくらいで、冷蔵庫、洗濯機や乾燥機などにもオプションとして付け加えられます。ここでは基本料金を購入したと仮定し、毎月の支払いを42ドルとします。  

さらにエアコンのフィルター取替えや自分で修理できる単純な故障などもメンテナンス費として加えましょう。年間200ドルくらい。(毎月17ドル)

また次の経費も加えます。電気代は夏に冷房を使用するため冬よりも高くなります。ここでは平均の電気代として100ドルとします。ガスは25ドルにします。 もっと詳しく付け加えるとしたら、ケーブルテレビが50ドル、電話の基本料金が20ドル、インターネットが50ドルなどが挙げられます。


2.毎月の経費
ホームワランティー $42
メンテナンス $17
電気  $100
ガス  $25
ケーブルテレビ   $50
電話   $20
インターネット  $50

毎月の経費: $304
毎月の支出額: (基本支出+毎月の経費):  $1,147
 
3.不動産投資をした場合の支出

最後に不動産投資として購入した場合は上記の黄色部分が固定経費(Fixed Cost) です。レンタルとして貸し出しますのでそれを管理する不動産会社に対して毎月の管理料が発生します。管理料はラスベガスですと家賃の10%くらいとお考え下さい。*ロサンゼルスやニューヨークなどでは家賃がラスベガスとは比較できないほど高いので管理料は6−8%が相場です。


ここでは家賃を850ドルとします。

レンタル管理費  $85
 

レンタルした場合の支出:(1+2の黄色部分+管理費) $429


以上のように毎月の経費を説明しました。メンテナンスには春秋に冷暖房のメンテナンスサービスや他にここでは挙げなかった経費があるかもしれません。それらは購入するコンドによって異なります。
 
4.収入と利回り
 
最後に家賃収入と年間収入に対する投資の割合、つまり年間の利回りを計算します。
 
家賃収入 $850
支出の合計 $429
 

毎月の収入  $421
年間の収入 $5,052
   
利回り(年間収入÷投資額) 5.05% 

コンドの相場が極端に値崩れしましたが家賃はそれほど下がっていないのが現在の状況です。ですので利回りは当然上昇します。コンドへの不動産投資がいかに有利であるかがこれでお判りいただけると思います。

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水田“マックス”一哉
Kazuya "Max" Mizuta
CBI, CRS, GRI, ABR
ブローカーセールスマン
不動産管理士免許
ビジネスブローカー許可証第58番




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